林定强给金惠物业改了一个字|起底隐形物企

作者:admin| 发表于2021-03-05 10:14 点击数:

【编者按】

在物企IPO浪潮下,它们仍隐身房企背后,或积极筹划,或蓄力深耕。它们规模几何,股东是谁?乐居财经起底系列,挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注金辉物业。

乐居财经 范慧茹 发自福州

从A股到港股,金辉控股历经7年,终在2020年底修成正果。

或许这期间的心路历程,让创始人林定强学会了未雨绸缪。从A股转战港交所的第一次递表前,金辉控股就已将物管业务剥离了。

2020年3月的招股书中披露,物业管理服务业务自2020年起正式被剥离金辉控股,转入刚刚成立的香港公司辉生活有限公司(简称“辉生活”)旗下,这引发了林定强打造物业第二上市平台的猜想。

进入今年,这一猜想也正在慢慢向“真”迈进。林定强一年前埋下的种子,似乎也就要破土而出了。

1月27日,“福州金惠物业管理有限公司”(简称“金惠物业”)名称变更为“金辉物业服务有限公司”(简称“金辉物业”),紧接着半个月后,金辉物业首笔收购项目落袋。

2月13日,金辉物业从江西中兆科技集团有限公司(简称“中兆科技”)手中收购鹰潭市中兆物业管理有限公司(简称“中兆物业”)70%股权。

接连的更名换新以及业务拓展,其背后的资本化用意渐渐浮出水面。

“金辉物业考虑到未来市场化,在2020年做了很多传统业务变革和思考,并逐步将过去沉淀的业务进行结构化、产品化调整。”近日,金辉物业总经理李勇军在接受媒体采访时便透露出该意图。

母子变兄弟

成立有24年的金辉物业,伴随着闽系房企金辉控股而生,算得上福建的老牌物业公司。反观同是闽系房企的建发和正荣,在去年均已分拆物业板块在港上市。此外,走在上市路上的还有融信物业、中骏物业、禹佳生活,纷纷递交了招股书在排队等待。

尽管近两年是房企分拆物业上市的“风口”,不过,金辉控股难有时间顾及,2020年的大半年时间,金辉控股都在忙着自己的上市事宜。

金辉控股的上市并不顺遂,7年时间在上交所与港交所间奔波。2013年9月金辉控股向港交所递交上市申请书,2016年1月再次向上交所递交上市申请,均未成功进入上市之列。

时隔四年,2020年3月金辉控股再度赴港IPO,六个月后招股书失效。金辉控股趁热打铁,于同年9月28日第三次向港交所递交上市申请,终于在10月16日通过。

虽说当时一心扑在金辉控股上,但林定强还是留了一手,一番股权腾挪,似乎在为日后将物业推入上市做准备。

时间回溯到2019年12月23日,林定强和林凤英夫妇通过旗下间接全资拥有的金惠物业(现称金辉物业)以2700万元从金辉集团手中收购了北京金辉锦江的全部股权。

彼时,北京金辉锦江手中主握住宅物管服务、商管物管服务两大业务。资料显示,北京金辉锦江原本承担着金辉集团主要的住宅物业管理服务业务,而另一个承接金辉集团商业物业管理服务的公司——西安金辉广场商业物业管理(简称“金辉商业物业”)也从金辉控股旗下剥离开来,以500万元的代价转让给了北京金辉锦江。

而金惠物业(现称金辉物业)似乎就是为了收购北京金辉锦江为专门成立,其于收购当日刚刚注册成立,直接控股股东正是仅早其一个月成立的香港公司辉生活。

至此,金辉物业正式剥离金辉控股,两者的最终控股股东均为林定强和林凤英夫妇。而经过此番剥离和股权腾挪,金辉物业与金辉控股从母子关系,变成了兄弟关系。目前,金辉物业由林定强和林凤英夫妇间接全资拥有。

毛利率低均值

据金辉物业官网显示,截止到2019年末,金辉物业服务范围包含商业、写字楼、城市综合体、别墅、中高端住宅等业态,在管面积逾2500万平米,在管项目110余个,在管售场80余个。

从规模来看,2500万平米的在管面积,远低于2019年百强物企管理面积均值9037.94万平方米,属于中小型物企。

随着金辉控股招股书的披露,其物业管理服务收入的业绩情况也得以窥见。2017年至2019年间,金辉的物业管理服务收入逐步增长,从3.57亿元到4.81亿元,再到5.71亿元,同期毛利率则为11%、17.1%、17.3%。

不管是从营收还是毛利率方面来看,金辉物业均不占优势,2019年百强物企均值为21.60亿元,毛利率均值为29.4%。

2021年初,金辉物业总经理李勇军透露,目前金辉物业增值服务的营收占比为25%,与2020年上市物企增值服务收入普遍在20-50%相比,依旧有较大的进步空间。

为进一步提升对外拓展能力,2020年12月份,金辉物业马不停蹄的共对外新成立8家物业公司;开年1月25日,金辉物业还与扬州嘉悦物业管理有限公司合资成立了北京金辉嘉悦物业服务有限公司;2月13日,便收购了中兆物业70%股权。

“2021年将更积极开拓非住市场,外拓目标当中,有50%以上的项目聚焦在非住业态。”李勇军在2021年的外拓业务方面已立下明确的目标。

除了在业务营收上略显“弱势”,自身还有众多官司纠葛,与多数物业公司陷入追缴物业费不同,金辉物业多因劳动争议被告。

乐居财经从企查查了解,北京金辉锦江物业共涉及司法案件30起,裁判文书记录25条,案件涉及总金额为61.14万元,而企业作为被告的身份占比达95%,案件中以劳动争议为案由的案件最多。

文章来源:物业K线

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